ДОКУМЕНТИ

НАРЪЧНИК

ЗАКОН

ПРАВИЛНИК

ВЪТРЕШЕН РЕД

ПОКАНА

ПРОТОКОЛИ

ТАБЛИЦА ВНОСКИ

Един друг да се държим, тъй се държи светът.

Българска народна мъдрост

 

 

Вместо увод

 

Пишейки този наръчник, през цялото време си задавахме един въпрос:

 

Какъв е добрият домоуправител?

Със сигурност той е един от нас. Човек, който има нашето доверие и уважение. Готов да посвети свободното си време на общите ни проблеми.

 

Домоуправителят знае:

кои са собствениците в етажната собственост;

какво е състоянието на общите части;

кои са наемателите в сградата;

как да разпредели различните вноски и задълженията между обитателите;

колко има в общата каса;

какви са изискванията за сигурност и безопасност в сградата;

към кого да се обърне, ако възникне проблем.

 

Домоуправителят умее:

да разговаря с всеки от нас;

да балансира между различните интереси в етажната собственост;

да ни представлява и защитава пред администрацията и операторите на обществени услуги.

 

Домоуправителят прави животът ни заедно:

по-подреден;

по-малко конфликтен;

по-защитен.

 

Уважаеми домоуправители,

Наръчникът има за цел да улесни Вас и обитателите в етажната собственост. Описали сме различни страни от живота в сгради с такъв режим и сме разгледали най-често срещаните случаи. Чрез въпроси и отговори сме превели на езика на ежедневието действащата правна уредба, уреждаща отношенията в етажната собственост.

 

Желаем Ви успех!

 

От авторите

 

 

I ГЛАВА

 

ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ

 

Какво е етажна собственост?

 Етажна собственост има при сгради, които се състоят от самостоятелни обекти - самостоятелни етажи, апартаменти, ателиета, магазини, работилници и гаражи, собственост на различни лица.

 

 

От какво се състои  етажната собственост?

В сграда с режим на етажна собственост има отделно притежавани помещения, от една страна, и общи части - от друга.

Например: Иван Петров е собственик на апартамент № 2 и мазе № 2 в бл. 118, като в нотариалния акт за собственост изрично е отразено, че същият притежава и 5,4 % идеални части от общите части на сградата, в която се намира неговият апартамент.

 

Кои са общите части на сградата?

Общи части в сградата са тези части, които не обслужват само отделно жилище, магазин или работилница. Общите части не са самостоятелни – те са елементи на сградата. Общите части не могат да бъдат притежание на други, освен на тези, чиято собственост са отделните обекти. Общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползуване. Собствениците на отделни обекти в сградата същевременно са съсобственици в общите части на сградата

Например: Собственикът Иван Петров, притежаващ апартамент № 2 и мазе № 2 в бл. 118 притежава и 5,4 % идеални части от изброените по-горе общи части на сградата.

Какви са видовете общи части?

Общите части са два вида:

·          Общи части по естеството си:

Това са такива елементи на сградата, без които тя не може да съществува като сграда и които с оглед на своя характер обслужват отделните обекти.

Това са основите, външните стени, покривът, главните водопроводни и канализационни инсталации, асансьорът и др. такива. Тези общи части не могат да променят предназначението си и нямат самостоятелно значение. Те освен общи не могат да бъдат други.

·          Общи части по предназначение:

Това са онези общи части, без които сградата може да съществува, но все пак те са създадени да обслужват всички собственици и обитатели.

Това са дворът, портиерското жилище, сушилнята, пералнята, помещението за детски колички и др. Характерното за тези общи части е, че тяхното предназначение може да се промени. Те могат да преминат в самостоятелна собственост на някой от собствениците или на трети лица.

 

От какво зависи размерът на дела в общите части и как се отразява той върху размера на вноските за поддържането им?

Дяловете на отделните собственици в общите части са съразмерни на съотношението между стойностите на отделните помещения, които те притежават, изчислени при учредяването на етажната собственост. По-късни изменения в отделните помещения не се отразяват върху размера на дяловете, освен в случаите на надстрояване на сградата.

Всеки собственик съразмерно с дела си в общите части е длъжен да участва в разноските, необходими за поддържането или за възстановяването им и в разноските за извършвани подобрения, за извършването на които е взето решение от общото събрание.

Например: Иван Петров, притежаващ 5,4 % идеални части от общите части на сградата, при ремонт на покрива на стойност 1000 лв. ще участва в общия разход с вноска от 54,00 лева, представляващи 5,4 % от стойността на ремонта.

 

Внимание!

Общите части могат да се използват само по предназначение, определено от естеството им и според решението на Общото събрание.

 

Какви са правата и задълженията на собствениците и обитателите в етажната собственост?

В етажната собственост собствениците на самостоятелни обекти в сградата са свързани с отношения по повод упражняване правото на собственост върху общите части и ползването на общите части.

Всеки обитател може да използва общите части от сградата според тяхното предназначение, стига само да не пречи с това на другите обитатели да ги използват или да не накърнява правото им на използване на техните отделни помещения.

Всеки обитател е длъжен да осигурява достъп в своите помещения за извършване на необходимите проучвателни, проектни, измервателни или строително-монтажни работи, свързани с подобрения, ремонти или изменения на общи части или на чужди помещения в предвидените от закон случаи.

В жилищните помещения собствениците не могат без съгласието на общото събрание да извършват дейност, която създава за обитателите на другите помещения безпокойство, по-голямо от обикновеното.

Собствениците могат да извършват преустройства на своите самостоятелни обекти от сградата, като не изменят или завземат помещения, пространства или части от тях, предназначени за общо ползване, и не вредят на носимоспособността и устойчивостта на строителната конструкция и на пожарната безопасност и безопасното ползване на сградата.

 

Какви са формите на управление на етажната собственост?

Принципът на самоуправлението е в основата на организацията на живота в етажната собственост, в съгласуването на правата на отделните обитатели и преодоляването на противоречията.

Управлението на общите части в сградата с режим на етажна  собственост и надзорът за изпълнение на задълженията на обитателите принадлежи на Общото събрание и на избрания от него управител/управителен съвет. При етажна собственост с повече от 15 жилища, ателиета, гаражи и други обекти Общото събрание може да избере Надзорен съвет, състоящ се най-малко от 3-ма души. Управителят/управителният съвет се избират за срок от 2 години. Надзорният съвет е с 3-годишен мандат.

 Общото събрание е задължителна форма за вземане на решения. В Общото събрание участват с право на глас и наемателите при решаването на въпроси, засягащи техните имуществени интереси или вътрешния ред на сградата. Вътрешният ред в жилищната сграда в режим на етажна собственост се урежда с Правилник за вътрешния ред в етажната собственост, приет от Общото събрание на собствениците и наемателите и задължителен за всички обитатели на сградата. Правилникът урежда правата и задълженията на обитателите при ползването на общите части и обектите, за да се осигури безконфликтно съжителство. С реда, определен в правилника, се съобразяват както постояннопребиваващите, така и временно намиращите се в нея.

Редът за свикване и провеждане на Общото събрание, неговите функции както и редът за избиране на управител и правомощията му са подробно уредени в Закона за собствеността и Правилника за реда и надзора в етажната собственост (ПУРНЕС).

Провеждането на Общо събрание за избор на управител или управителен съвет и изработването и приемането на Правилник за вътрешния ред в сградата са основните предпоставки за удовлетворяване на нуждите на всички обитатели и в интерес на добрия съвместен живот (виж приложения 4 и 5).

 

II ГЛАВА

 

КАКВО И КАК СЕ СЛУЧВА В ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ

 

Защо няма портиер в сградата?

Защото най-вероятно Oбщото събрание не е одобрило разходи за портиер в годишния бюджет на етажната собственост.

Ако преценим, че портиер е необходим, Общото събрание ще трябва да гласува средства за заплата и евентуално за работно облекло. Наемането на портиер и въвеждането на специален пропускателен режим в сградата ще спести много нерви и притеснения във връзка с опазването на собствеността и гарантиране на сигурността ни. Добрият портиер ще съкрати разходите за блиндирани врати и скъпи охранителни системи. Той може да бъде натоварен и със задължението да наглежда автомобилите на паркинга. Добре е режимът за пропускане в сградата да бъде определен и разписан подробно в Правилника за вътрешния ред в жилищната сграда, приет от Общото събрание.

Средствата за портиер, както и за почистването и поддържането на местата за общо ползване се разпределят поравно според броя на обитателите в сградата. Тези вноски не се дължат от децата, ненавършили три години, от временно живеещите лица, които обитават сградата за по-малко от тридесет дни, а за децата от три до шест години се заплаща наполовина (виж приложение 6.)

 

Защо никой не чисти входа?

Причината може да бъде само една - управителят не е възложил на никого почистването на сградата, тъй като етажната собственост не разполага с достатъчно средства. Средствата винаги няма да достигат, затова е важно да знаем, че лицата, които упражняват професия или извършват дейност в етажната собственост, която е свързана с достъп на външни лица, по-чест от обичайния, например адвокатски кантори, лекарски кабинети, фирми и др., заплащат вноска за осветление, почистване и поддържане на общите части и за портиер в петорен размер (като за петима обитатели), без оглед на това дали упражняват професията си пълен работен ден, ежедневно или само в определени дни.

Когато в сградата има магазини, ресторанти, производствени и други помещения, които не се използват за жилищни нужди, собствениците или наемателите/ползвателите поемат част от разходите за осветление, почистване и поддържане на общите части и за портиер,  съответстваща на дела им в общите части, принадлежащи на обекта.

Например: Ако общата сума на месец за осветление, почистване и поддържане на общите части и за портиер е 400 лв. собственикът или наемателят на магазин в партера, притежаващ по нотариален акт 3,4 % идеални части от общите части, ще прави вноска в размер на 13,60 лв, представляваща 3,4 % от общата сума. (Виж приложение 10.)

 

Защо асансьорът отново не работи?

Етажната собственост трябва да сключи договор за поддържането и ремонтирането на асансьора с фирма, получила разрешение за извършване на такава дейност от Главна дирекция “Инспекция за държавен технически надзор”. Обслужващата фирма срещу договорената абонаментна цена е задължена да:

·          инструктира срещу подпис представител на етажната собственост за условията за безопасна експлоатация на асансьора;

·          извършва не по-малко от 3 функционални проверки на 30 дни;

·          извършва техническо обслужване и планово-предупредителни ремонти;

·          води дневник, в който се отразява техническото състояние на асансьора и резултатите от извършените проверки, обслужвания и ремонти;

·          осигурява 24-часово непрекъснато аварийно обслужване на асансьора, включващо освобождаване на пътниците при аварийно спиране на кабината, оказване на помощ при аварии и злополуки и спиране на асансьора при технически неизправности.

Всеки асансьор трябва да има ревизионна книга, дневник и техническо досие.

 

Внимание!

Машинното помещение на асансьора трябва да се заключва.

 

Фирмата, която поддържа асансьора, трябва да постави табели, съдържащи:

ü        указание за ползване на асансьора и за поведението на ползващите го при аварии и злополуки;

ü        забрана за самостоятелно ползване на асансьора на деца до 7-годишна възраст;

ü        номера на телефона, на който да се съобщава за забелязани неизправности (за това основно следи лицето, преминало инструктаж за безопасна експлоатация на асансьора), аварии или за необходимост от освобождаване на пътници.

            Аварийното обслужване на асансьора се извършва в срок до 1 час от получаване на сигнала.

Разходите за използването и поддържането на асансьорната уредба се разпределят според броя на обитателите, без децата до три години. Общото събрание на собствениците и наемателите/ползвателите може да реши разпределението на тези разходи да стане по друг начин, както и да освободи от тях някои от обитателите на долните етажи.

 

Ако съседите ни са “купонджии”, тогава…?

Опазването на спокойствието и тишината в сградата следва да е регламентирано с Правилника за вътрешния ред, приет от Общото събрание на собствениците и наемателите/ползвателите. С него може в определени часови зони, например от 22,00 до 8,00 часа и от 14,00 до 16,00 часа да се забрани свиренето, пеенето, използването на озвучителни системи, извършването на производствени дейности и ремонтни работи, които нарушават спокойствието на обитателите. Чрез правилника може да се санкционира неспазването на тези ограничения, като се оправомощи управителят да налага глоба на нарушителите. Максималният размер на глобата е 60 лв.

 В случай, че етажната собственост няма избран управител и приет правилник за вътрешния ред и е късна нощ, а съседите, въпреки настойчивите ни молби нарушават нощната тишина, единствената възможност, която остава, е да позвъним в най-близкото РПУ.

 

Съседът “организира” барбекю на терасата…

Всеки обитател на етаж или част от етаж при използване на своите части от сградата е длъжен да не върши и да не допуска нищо, което може да изложи сградата на опасност от пожар или от значителни повреди. Наредбата за поддържане и опазване на чистотата на територията на Столична община забранява директното отвеждане на дим и газове през прозорците, витрините, стените, балконите и стълбището на жилищните и обществените сгради. Ако съседите нарушават тези разпоредби и въпреки забележките ни продължават да не се съобразяват с тях, можем да се обърнем към инспекторите от Столичния инспекторат към съответната районна администрация за съставяне на административен акт и издаване на наказателно постановление. В случай, че правилникът за вътрешния ред в жилищната сграда е предвидил санкция за подобно нарушение, можем да се обърнем към управителя за налагане на глоба.

 

“Любимата” тема - тупането от  балконите

Тупайки килими и постелки от прозорците или терасата съседът предизвиква недоволството на живеещите под него и едновременно с това замърсява и пространството около сградата. Това поведение се санкционира от Наредбата за поддържане и опазване на чистотата на територията на Столична община. Инспекторите от Столичния инспекторат към съответната районна администрация са компетентни да съставят акт за нарушението, последван от наказателно постановление.

 

Важно!

Съгласно Наредбата за поддържане и опазване на чистота на територията на Столична община Управителят на етажната собственост носи отговорност пред общинската администрация за почистването и поддържането на чистотата в сградите, дворовете и прилежащите към сградите територии.

Внимание!

Прилежащите територии към сграда следва да бъдат точно определени от районната администрация и възложени на етажната собственост с документ, издаден от районната администрация за поддържане на чистота им. При изработването на Правилника за вътрешния ред следва да се регламентира как ще се поддържа чистотата не само в сградата, а и чистотата на прилежащите площи; да се определи редът за снегопочистване и премахването на заледените снежни маси и ледените висулки от стрехите, корнизите, балконите, антените и други елементи по фасадите на сградите, както и заледяването на тротоарите, намиращи се в прилежащите територии на сградите.

С Правилника за вътрешния ред трябва да се определят и изискванията, свързани с разпоредби на местната власт - общински наредби и правилници.

Ако се питаме към кого трябва да се обърнем, когато:

·          контейнерите за смет не са извозени по график;

·          междублоковото пространство се превръща в сметище;

·          уличната лампа е изгоряла;

·          уличната настилка не е възстановена след извършване на ремонтни работи;

·          озеленените площи и тротоарите са станали “паркинги”;

·          в квартала броди глутница от улични кучета;

·          пред нашия вход се извършва нерегламентирана търговска дейност;

това са инспекторите от Столичен инспекторат, които са длъжностни лица, упълномощени да извършват контрол и координация за разрешаване на тези проблеми. Към всеки район има инспектори и специално назначени отговорници по райони (виж приложение 11.)

 

 

Кучето и неговият “статут”

Собствениците на кучета участват с допълнителни средства в разходите за почистване на общите части. Правилникът за управлението, реда и надзора на етажната собственост предвижда за всяко куче собственикът му да заплаща допълнителна вноска за почистване колкото за един член от семейството, но не по-малко от 1 лев (виж приложение 6.)

 

Течащият покрив - “ябълката на раздора” или как да постигнем джентълменско споразумение

Поддържането и възстановяването на общите части, каквато е и покривът, имат за цел да ги преведат в състояние, годно за тяхното предназначение. Разходите за поддръжка и ремонт са за сметка на собствениците в етажната собственост. Средствата, необходими за ремонт на покрива, се одобряват от общото събрание на собствениците и разпределят съразмерно дела им в общите части на сградата. Определя се размерът на вноската на всеки един от собствениците и срок за нейното внасяне.

 Състоянието на покрива и на другите общи части е една от основните грижи на добрия управител. Въпрос на време е течащият покрив от проблем на обитателите от последния етаж да се превърне в сериозен проблем и за тези, които живеят на партера.

Доброто състояние на общите части е предпоставка за по-висока пазарна стойност на всеки самостоятелен обект в етажната собственост. Общото събрание е добре да приеме успоредно с бюджета годишен план за извършване на ремонти в сградата. По този начин дейността ще се планира, ще се акумулират средствата и етажната собственост ще може да посрещне адекватно всяка аварийна ситуация. (Виж приложение 7.)

 

Как да разпределим общите харчове?

До края на януари всяка година Общото събрание приема годишен бюджет за приходите и разходите за управлението и поддържането на местата за общо ползване и за общите нужди. Добре е бюджетът да бъде обвързан с отчета за приходите и разходите за изминалата година и да предвижда бъдещите нужди на етажната собственост. За да бъде реалистичен бюджетът, следва да е съобразен с взетите от Общото събрание решения за размера на месечните парични вноски.

Бюджетът е задължителен за изпълнение от всички собственици и наематели/ползватели.

Бюджетът винаги се състои от две части - приходна и разходна. В приходната част се посочват източниците на средства - парични вноски от собствениците и наемателите и приходите от отдадени под наем помещения, пространства или части от тях, които са общи части на сградата. В разходната част на бюджета се предвиждат по пера средствата, които ще се разходват през годината. Това са консумативните разходи, свързани с ползването и поддържането на общите части, и разходите за ремонти и възстановяване на общите части. Практиката показва, че особено важно е при определяне на консумативните разходи освен за ел. енергия и вода да се предвидят средства за дребни поправки. Така винаги ще има възможност за подмяна и поправка на ел. крушки, фасунги, електрически контакти, брави, кранове и др.

 

Примерен годишен бюджет на етажната собственост

200....г./200...г.

адрес: гр. София, район......................, ж.к./ ул................................ №

 

ПРИХОДИ

РАЗХОДИ

А: Приемат се от Общото събрание на собствениците и обитателите на самостоятелно правно основание

 

1. Приходи от вноски общо.................лева

в това число:

- за поддържане и почистване............лева

- за асансьор.........................................лева

- за куче................................................лева

 

 

1. Консумативни разходи общо..................лева

в това число:

- за ел. енергия................................................лева

- за вода...........................................................лева

- за дребни поправки.....................................лева

- други.............................................................лева

2. Възнаграждения общо...............................лева

в това число:

- за чистачка.................................................лева

- за портиер..................................................лева

- за огняр......................................................лева

 

3. Външни услуги общо..............................лева

в това число:

- абонамент и поддръжка на асансьор.......лева

- други...........................................................лева

 

ОБЩО ПРИХОДИ А .............................лева

ОБЩО РАЗХОДИ А...................................лева

Б: Приемат се от Общото събрание само на собствениците

 

1. Приходи от наеми общо  ...........лева

в това число

- на общи помещения           .......... лева:

- от външна реклама             .......... лева:

 

2. Приходи от вноски общо .......... лева

в това число:

- основен ремонт                   .......... лева:

- подобрения                          .......... лева

 

 

1. Разходи за ремонт и възстановяване на общи части общо                                          .............лева

в това число

-  възлагане на проектиране             ............ лева:

- строителство                                  ............. лева:

- строителен надзор                          ............ лева:

- др.                                                   ............. лева:

 

ОБЩО ПРИХОДИ Б .............................лева

ОБЩО РАЗХОДИ Б ...................................лева

 

ОБЩО ПРИХОДИ А+Б          ..............лева

 

ОБЩО РАЗХОДИ А+Б              .................лева

 

Внимание !

Необходимо е да се знае, че:

·          Приходите от вноски за поддържане и почистване, асансьор и куче и консумативните разходи, отразени в раздел А на примерния бюджет, се одобряват от Общото събрание на собствениците и обитателите на самостоятелно правно основание (наематели и ползватели), свикано по надлежния ред и проведено при необходимия кворум.

·          Приходите от наеми и разходите за ремонти и възстановяване на общи части, отразени в раздел Б на примерния бюджет се приемат от Общото събрание само на собствениците, свикано по реда на Правилника за управлението, реда и надзора на етажната собственост и при необходимия кворум.

Общото събрание на собствениците е заинтересовано от набирането и разходването на средствата, отразени както в раздел А, така и в раздел Б от бюджета (А + Б).

 

Внимание!

Принципите и редът, които ще се приемат за съставянето на бюджета и неговото разходване, следва да бъдат подробно разписани в Правилника за вътрешния ред на сградата. Ясно трябва да се укаже:

ü        кой и кога събира вноските;

ü        как се съхраняват набраните парични средства;

ü        кой има право да се разпорежда с тях;

ü        редът и начинът за приемане на ремонтни и възстановителни работи или доставени услуги на етажната собственост.

 

Как винаги да знаем колко има в общата каса?

Управителят трябва да знае по всяко време какъв е балансът и колко средства има в общата каса. Доброто водене на сметките и правилното разходване на средствата са гаранция за добрите съседски отношения. Както се казва “Чисти сметки  – добри приятели”.

За да се знае във всеки един момент колко имаме в касата, е задължително воденето на отчетност - какво постъпва и какво излиза от общата каса. За целта избраният от нас касиер трябва да води стриктно книга за разходите и приходите. Всеки извършен разход е необходимо да бъде придружен от съответния разходо-оправдателен документ (фактура, квитанция, разписка, договор и др.). За всеки постъпил приход касиерът  издава приходен касов ордер, надлежно оформен, доказващ извършването на съответната вноска.

При извършването на дребни ремонти от съкооператори или външно лице, както често става в практиката, е задължително работата да се приеме с протокол, по възможност от независима комисия, избрана от Общото събрание.

Например при смяна на улуците на покрива в протокола за приемане се отразява количеството и стойността на разходваните материали, както и качеството на извършената работа.

Управителят или управителният съвет са длъжни да отчетат управлението си пред Общото събрание, свикано за избор на нов управител или управителен съвет. Надзорният съвет, а ако няма такъв - определени от Общото събрание лица имат право да извършват проверка на общата каса, като за резултата уведомяват Общото събрание.

 

Как да съберем вноските и какво да правим с тези, които никога не плащат?

Обитател, който въпреки настойчивите молби и напомняния не плаща вноските си, е необходимо да бъде поканен от управителя с писмена покана да изпълни своите задължения в разумен срок. Ако длъжникът не предприеме действия във връзка с погасяване на вноските си, управителят/председателят на УС може да се снабди с изпълнителен лист за сумата, издаден от районния съдия, въз основа на писмено искане, придружено от заверен от управителя препис от решението на Общото събрание, определило размера на вноската или заверено копие от бюджета.

 

Какво да предприемем, когато съседът ни наводнява?

Управителят на етажната собственост трябва да ни съдейства да посетим дома на съседа, за да установим заедно причината за теча. Тя може да е във водопроводна система  (например повреден щранг или авария в главните линии на водопроводната инсталация), която е обща част. Но може да е и резултат от начина, по който съседът стопанисва и поддържа собствеността си (например повреден сифон). В първия случай в разходите по ремонта участват всички собственици съразмерно дела им в общите части след решение на Общото събрание. Във втория случай ремонтът следва да се извърши от съседа изцяло за негова сметка. Ако не достигнем до споразумение, единствената възможност, която имаме е, да потърсим правата си по общия исков ред чрез завеждане на гражданско дело срещу съседа за обезщетение за нанесените вреди. Освен това може да му бъде наложена глоба от управителя в размер до 60 лева в полза на етажната собственост за неизпълнение на задълженията му.

 

Какво да предприемем, когато някой завзема или изменя общи части?

Всеки от обитателите може да използва общите части от сградата според тяхното предназначение, стига само с това да не пречи на другите обитатели да ги използват или да не накърнява правото им на използване на техните отделни помещения.

Не може да се поставят вещи, строителни материали, леснозапалими опасни вещества, отпадъци и други предмети на стълбищните площадки, стълбите и други места за общо ползване.

Използването на общи части от сградата от един или няколко собственици става въз основа на решение на Общото събрание при условия и по ред, установени с Правилника за вътрешния ред в етажната собственост. Отдаването под наем на помещения, пространства или на части от тях се извършва по решение на общото събрание на собствениците от управителя с договор.

В случай, че някой използва или завзема общи части, без да е спазен горният регламент, може да му бъде наложена глоба от управителя. Етажната собственост може да защити правата си и по съдебен ред, за което е необходимо решение на общото събрание и упълномощаване на управителя или друго лице за извършване на необходимите процесуални действия.

 

Паркирането - какви са правилата ?

Ако етажната собственост притежава двор, Общото събрание на собствениците урежда с Правилника или със свое нарочно решение реда за паркиране и използване на двора.

Когато етажната собственост не разполага с паркоместа, възможностите са следните:

Да се паркира на прилежащите паркинги към блоковете, а ако живеем в централната градска част е възможно надлъжно паркиране с две странични колела върху тротоарите, където това е означено. В тези случаи разстоянието до сградата трябва да бъде най-малко на 1,5 метра, за да могат да преминават свободно пешеходците.

 Ако сградата, в която живеем, попада в “синя зона”, тогава в часовете от 8,30 ч. до 18,30 ч. през седмицата и от 9,00 ч.до 14,00 ч. в събота може да се паркира срещу заплатени талони, а извън тези часови пояси и в неделя - свободно.

 

Внимание!

Улиците и тротоарът са общинска собственост и нямаме “запазено” място за паркиране дори пред сграда, в която живеем. Изключение правят фирмите, които плащат служебен абонамент и запазват за ползване определени паркоместа.

 Предстои приемането на Правила и схема за паркиране на територията на Столична община, регламентиращи по нов начин тази дейност.

 

Какво трябва да знаем за противопожарната и аварийна безопасност?

ü        В общите части и по пътищата за евакуация не се струпва багаж и не се складират запалими материали.

ü        Всички обитатели са длъжни да опазват съоръженията за противопожарна сигурност като: вътрешни противопожарни кранове, съоръжения и оборудване към тях, инсталации за създаване на свръхналягане в сгради над 10 етажа, пожароизвестителни инсталации, системи за незадимимост на пътищата за евакуация, вратите и автоматите за самозатваряне към тях на евакуационните пътища.

ü        Не трябва да се преграждат коридорите и стълбищните клетки, които в условията на пожар са евакуационни пътища.

ü        На балконите да не се съхраняват леснозапалими и горими течности и газове.

ü        При вътрешни преустройства да не се унищожават или преправят комините (общи части на сградата). При заустване на камини или скари да се извършват замервания за годността на комина.

ü        Изгорелите бушони да се подменят само със стандартни вложки. Подсилването им крие опасност от пожар в ел. инсталация.

ü         “Софийска вода”АД обозначава с трайна маркировка върху фасадата на прилежащите сгради местоположението на уличните противопожарни хидранти. Заличаването на тази маркировка нарушава условията за успешно пожарогасене.

ü        Върху противопожарните хидранти не се паркира.

ü        При пожар и или авария да се уведомяват органите за пожарна и аварийна безопасност, да им се оказва съдействие при спасяването на застрашени хора и имущество и при гасенето на пожари.

 

III ГЛАВА

 

ВЗАИМООТНОШЕНИЯ НА ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ С АДМИНИСТРАЦИЯТА НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА 

 

Как да защитим правата на етажната собственост при промяна на градоустройството, която ни засяга?

При процедури по съгласуване и одобряване на устройствени схеми и планове и техните изменения, заинтересовани лица са собствениците или носителите на ограничени вещни права (право на строеж), както и етажната собственост, непосредствено засегната от предвижданията на подробния устройствен план.

Непосредствено засегнати се считат:

-          имотите, предмет на самия план;

-          съседните имоти, когато са включени в свързано застрояване;

-          съседните имоти, включително и имотите през улица, когато се допускат намалени разстояния;

-          съседните имоти, когато се променя предназначението на имота, предмет на плана;

-          имотите, които попадат в определените с нормативен акт хигиенно-защитни зони, изискващи се за предвиденото по плана застрояване

При одобряване на устройствени схеми и планове и техните изменения най-напред трябва да се запознаем с плана, който е обявен от общинската администрация. За целта управителят на етажната собственост трябва да получи съобщение с обратна разписка от администрацията.

Внимание!

Администрацията не е длъжна да уведомява управителя на етажната собственост за проекта на подробния устройствен план или неговото изменение, ако обхватът на разработката е над три  квартала. В този случай обявлението се съобщава с публикация в “Държавен вестник” и се поставя на видно място в общината (районната администрация).

Внимание!

Управителят е длъжен незабавно да уведоми собствениците за съобщението.

Тъй като материята е специфична, добре е при запознаване с плана да се консултираме със специалист. Задължение на общинските служители е да обяснят при поискване предвижданията на новия план и как това засяга етажната собственост.

Ако считаме, че правата ни са нарушени, наше законно право е да подадем писмено възражение, предложение и искане по проекта на плана пред общинската администрация, а ако възраженията не се вземат предвид - жалба до Софийски градски съд след съобщаване на заповедта, с която е одобрен планът. Обикновено в съобщението, което получава управителят за новия план или неговото изменение, е указано как, до кого и чрез кого се подават възраженията и жалбите. Жалбите срещу заповедта, с която е одобрен градоустройственият план, задължително се адресират до Софийски градски съд чрез районната администрация, която е обявила разработката.

 

На кого се съобщават издадените разрешения за строеж?

 

Възможни са два случая:

ü        Когато се строи нова сграда, пристроява или надстроява съществуваща сграда;

ü        Когато в съществуваща жилищна сграда се преустройва жилище или част от жилище в офис, магазин, лекарски кабинет и др.

При строеж на нова сграда, пристрояване или надстрояване на съществуваща сграда, заинтересованите лица са: възложителят, собствениците и носителите на ограничени вещни права в поземления имот (право на строеж, право на ползване) и лицето, което има право да строи в чужд имот по силата на специален закон. Това са лицата, на които за издаденото разрешение за строеж или за отказ да се издаде такова разрешение се съобщава срещу подпис или с препоръчано писмо с обратна разписка.

Например: На бл.118, в който собственик на апартамент № 2 и мазе № 2 е Иван Петров, се извършва надстрояване с още два етажа. Г-н Петров се явява заинтересовано лице и трябва да получи съобщение за издаденото разрешение за строеж. Ако обаче в съседния на етажната собственост  поземлен имот се разреши строителство на нова сграда или се пристроява или надстроява съществуваща такава г-н Петров и етажната собственост не са заинтересовани и няма да получат съобщение за издаденото разрешение за строеж.

Когато в съществуваща жилищна сграда се преустройва жилище или част от жилище в офис, магазин, лекарски кабинет и др., разрешението за строеж се съобщава на пряко заинтересованите (непосредствените съседи на преустроявания обект) и председателя на етажна собственост.

Когато преустройството е свързано с масов достъп на външни лица и наднормено шумово и друго замърсяванеQ се уведомяват и собствениците на съседните поземлени имоти.

Съобщаването на разрешението за строеж се извършва срещу подпис с обратна разписка.

Съобщенията на заинтересовани лица за жилищни сгради с режим на етажна собственост, се връчват на управителя/председателя на Управителния съвет на етажната собственост.

Трябва ли съседът ни да се допитва до нас, когато е решил да прави текущ ремонт на своя апартамент?

Когато съседът прави текущ ремонт, например вътрешно боядисване, смяна на тапетите, настилките, санитарния фаянс и др.Q той не длъжен да ни уведомява и да иска съгласието на Общото събрание. Освен това не се изисква издаване на разрешение за строеж от архитекта на района, тъй като не се изменя конструкцията на сградата, вътрешното й разпределение, предназначението на помещенията и натоварванията в тях.

 

Какво се прави при преустройство?

Един апартамент може да се преустрои, за да задоволява по-добре жилищните нужди на своите обитатели, като се промени разпределението, напр. обединяват се кухня и трапезария, отваря се портал към дневната, обединяват се стаи и други подобни. Във всички тези случаи се одобряват проекти и се издава разрешение за строеж.

Един от най-често срещаните случаи, пораждащи конфликти в етажната собственост, е осъществяването на преустройството със смяна на предназначението на части от жилище или на цялото жилище на някои от собствениците в офис, магазин, лекарски кабинет или за други разрешени от закона дейности. В тези случаи е необходимо изработването и одобряването на проекти и издаване на разрешение за строеж. Освен това се изисква съгласието на непосредствените съседи на преустрояваното жилище това са съседните апартаменти от всички страни, включително над и под него. Това съгласие трябва да е заверено нотариално.

 

Внимание!

Когато преустройваният апартамент не е на първия или полуподземния етаж, допълнително се изисква и съгласието на Общото събрание на собствениците.

Такова съгласие се изисква и в случаите, когато архитектурният проект предвижда направа на нов самостоятелен вход от улицата или дворното място към преустроения за магазин или други обслужващи дейности обект.

При вземане на решение от Общото събрание е необходимо инвеститорът да представи на собствениците проекта (предложението) за преустройството. (Виж приложение 8 и 9.)

 

Какъв е редът за остъкляване на тераса?

Ако сме решили да остъклим терасата си, не е необходимо да вземаме съгласието на общото събрание. Това, което се изисква, е подаването на молба до районната администрация, придружена от конструктивно становище, изготвено от инженер  конструктор. Становището трябва да съдържа указания за извършване на остъкляването. Главният архитект на района издава разрешение за строеж.

 

Внимание!

Главният архитект може да откаже издаване на разрешение за строеж или да поиска изработването на инвестиционен проект, ако терасата е разположена към първостепенна улична мрежа – скоростна градска магистрала, градска магистрала, районна артерия, главна улица.

 

Как може да се постави реклама върху фасадата или покрива на сградата?

Въпросът е уреден в специална Наредба за рекламната дейност на територията на Столична община, приета от Столичния общински съвет.

За всяка фасадна или покривна реклама трябва да има одобрен проект от Дирекция “Архитектура и градоустройство” и издадено разрешение за поставяне от главния архитект на Столична община. Един такъв проект не може да бъде одобрен, без да бъде представено решение на Общото събрание на собствениците за поставяне на рекламното съоръжение и без сключен договор за наем с етажната собственост. Одобряват се и съответните части на проекта - конструктивна и ел. инсталации, ако рекламата е светеща или се осветява.

 

IV ГЛАВА

 

ВЗИМООТНОШЕНИЕ НА ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ С “ТОПЛОФИКАЦИЯ”

Каква е ролята на управителя на етажната собственост във взаимоотношенията с “Топлофикация” и топлоразпределителната фирма?

Управителят на етажната собственост е важно звено във взаимоотношенията с “Топлофикация”.

Отоплението по закон е “колективна” услуга, т.е. отоплява се сградата, а не отделните апартаменти. Измерването на количеството доставената топлинна енергия се извършва в абонатната станция на сградата. Разпределянето на тази енергия между отделните абонати се извършва от фирмата за дялово разпределение, която е сключила за това договор с етажната собственост. В този договор етажната собственост се представлява от упълномощено лице, което най-често е управителят. Той оказва съдействие за присъствие на всички абонати за отчитане на приборите на определената от фирмата за дялово разпределение дата. Управителят получава общото разпределение на топлинната енергия в сградата и би трябвало да е в състояние да отговори на въпросите ни, отнасящи се до разпределението. Всички останали абонати получават само разпределението и изравнителната сметка за своя имот. В случай, че някой реши да оспори индивидуалното си разпределение, е добре да информира за това управителя, а той от своя страна – всички нас. Така няма да бъдем изненадани, ако в резултат на оспорване разпределението на топлинната енергия в сградата бъде променено и съответно се променят изравнителните ни сметки.

Как се отчита общият топломер?

Общият топломер е монтиран в абонатна станция на етажната собственост и чрез него се отчита подаденото в сградата количество топлинна енергия за определен период от време. Това е търговски уред, който подлежи на периодичен метрологичен контрол от оторизирани за това лаборатории. Топломерът е собственост на “Топлофикация”, монтира се, поддържа се и се отчита от нейните служители. Новите топломери, които “Топлофикация” поставя, са ултразвукови, с автономно електрозахранване и с вградена памет. При отчитане на показанията им чрез ръчно преносим терминал се отчитат стойностите от паметта на топломера към 0 часа на 1-во число на всеки месец. В паметта на топломера се съхраняват данните за едногодишен период назад. Това е гаранция, че при отчет на топломера е ограничена възможността за субективната грешка на отчитащия. Въпреки това управителят или упълномощено лице има право да участва в отчитането на общия топломер, като присъства в момента на замерването. Така винаги ще разполагаме с данните на общия топломер.

 

Как етажната собственост може да се включи към топлоподаването? 

Етажната собственост може да бъде включена към топлоснабдителната система само, ако е налице писменото съгласие на всички собственици в сградата. Същото важи и за случаите, когато етажната собственост не желае повече да бъде потребител на топлинна енергия за отопление и/или горещо водоснабдяване. За да се преустанови топлоподаването, отново се изисква писменото съгласие на всеки от собствениците.

 

Как се заплаща отоплението на общите части?

Отоплението на общите части се заплаща от всички собственици в етажната собственост съразмерно дела им в тези части. Свалянето на отоплителните тела в общите части на сградата (стълбища., фоайета, и др.) ще намали разхода за топлина, което се регистрира от общия топломер в абонатната станция и сметките на всички обитатели на самостоятелни обекти ще намалеят. Разбира се, това ще е за сметка на по-ниските температури в общите части и жилищата.

 

Какво дължим, ако вентилите на радиаторите са “на нула”?

След въвеждането на системата за дялово разпределение всеки абонат има възможност да управлява своето топлопотребление в границите от нула, т.е. затворени вентили, до максимум напълно отворени вентили. Ако вентилите са на “0”, ние не преставаме да бъдем абонати на “Топлофикация”. Отново ще дължим заплащането на определено количество толоенергия, представляващо нашия дял от отоплението на общите части - коридори, фоайета, стълбища, както и определена сума за топлоенергията, отдадена от сградната инсталация. Дори и да сме свалили радиаторите, целогодишно се начислява сума за мощност. Цената за мощност се определя с Постановление на Министерски съвет. Чрез нея се покриват постоянните (независещите от количеството произведена или пренесена топлинна енергия) разходи на енергийното дружество и възвръщаемост на капитала, определени за 1 кубически метър от пълния отопляем обем по проект.

Какво е отопляем обем по проект?

Пълен отопляем обем по проект е сумата от: отопляемия обем на жилището, където се включват и обемите на помещенията без монтирани отоплителни тела и припадащия към съответния имот процент от общите части в сградата. Тези данни се съдържат в работния проект за Вътрешно-отоплителна инсталация. Отопляемият обем е постоянна величина и може да се промени само при строително преустройство на имота, респективно на сградата. Данните за отопляемия обем се посочват в молбите на абонатите (управителя) за включване, на базата на които са открити партидите в дружеството.

 

Как се заплаща топлоенергията, отдадена от сградната инсталация?

 

Енергията, отдадена от сградната инсталация, се изменя в широки граници в зависимост от големината и вида на сградата, типа на строителство и топлоизолация, броя на неотопляваните апартаменти и др.

Общото събрание може да определи процента на енергията, отдадена от сградната инсталация от общото количество топлина за отопление, в граници от 10 % до 30 %. В случай че такова решение не се вземе, топлоразпределителната фирма сама определя процента в тези граници. Топлинната енергия, отдадена от сградната инсталация, се заплаща от всички абонати, като се разпределя съразмерно общия отопляем обем по проект на всеки абонат.

 

Можем ли да сменим фирмата за топлинно счетоводство?

Смяна на фирмата за топлинно счетоводство може да се направи след решение на Общото събрание. Договорът с топлоразпределителната фирма се прекратява по реда, предвиден в него. Разбира се, Общото събрание трябва да избере друга фирма за дялово разпределение, като е добре това да е фирма, работеща със същия вид топлоразпределители. При вземането на такова решение е разумно да проверим дали всички сме изчистили задълженията си по договорите за разсрочено плащане на топломерите и вентилите, сключени с топлоразпределителната фирма, която ни е обслужвала до момента.

 

Изолацията на топлопроводите какъв е смисълът?

Изолирането на вътрешните топлопроводи в сградата има различен ефект в зависимост от тяхното предназначение и местоположение. Например за отоплителната инсталация изолирането на хоризонталната разпределителна мрежа, разположена в сутерена, води до намаляване на топлинните загуби и ненужното затопляне на мазетата.

 Вертикалните щрангове практически е ненужно да се изолират, тъй като излъчената от тях топлина е полезна топлина за помещенията, в които те са разположени.

За топлопроводите за топла вода изолирането е много ефективно, тъй като се намалява изстиването на водата и ненужното затопляне, особено през лятото, на помещенията, през които те преминават.

 Особено важна е добрата топлоизолация, когато етажната собственост разполага с рециркулационна помпа за топлата вода. Всички вътрешни топлопроводи – за отоплителната инсталация и за топлата вода, са общи части и изолирането им се извършва от и за сметка на собствениците в етажната собственост.

 

V ГЛАВА

 

ВЗАИМООТНОШЕНИЯ НА ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ СЪС “СОФИЙСКА ВОДА”

 

Какви водомери има в сграда с режим на етажна собственост и кой ги стопанисва?

Има два вида водомери:

Главен приходен водомер, (общ водомер) и индивидуални (контролни водомери).

Главните приходни водомери са разположени на сградните водопроводни отклонения и измерват цялото постъпило количество вода в сградата или индивидуалния имот (къща, търговски, промишлени или други помещения), които се обслужват от дадено отклонение. Тяхното монтиране и стопанисване е задължение на “Софийска вода”АД.

Индивидуалните (контролни) водомери се монтират в апартаменти, офиси или магазини, представляващи самостоятелни обекти в етажната собственост. Отговорността за монтирането, поддръжката и проверката за изправността на тези уреди е на всеки един собственик.

 

Как се измерва индивидуалното потребление?

Идеалният случай е когато всички самостоятелни обекти в етажната собственост имат монтирани индивидуални водомери. Ако в етажната собственост има монтиран главен приходен водомер и във всички апартаменти има пълен брой индивидуални измервателни уреди, изразходваното количество питейна вода се измерва на основание отчета на приходния водомер и индивидуалните измервателни уреди. Тогава индивидуалното потребление на всеки апартамент е сумата от измерената консумация на всеки водомер в апартамента (обикновено 4 бр., но може и повече). След изваждане на цялата консумация, сумирана от всички контролни водомери, от консумацията по общия приходен водомер се получават т. нар. “общи нужди”, които се разпределят пропорционално на разхода на всяко домакинство към вече определеното потребление за всеки апартамент.

“Общите нужди” представляват разликата от отчетеното на приходния водомер и сбора от консумацията на индивидуалните водомери.

Когато в някои домакинства липсват индивидуални водомери или има повредени такива, разпределението на “общите нужди” става въз основа на гласуван процент на Общо събрание и разпределен по индивидуалните партиди съобразно броя на обитателите. В този случай важна роля има решението на Общото събрание, т. е. обитателите сами могат да преценят и договорят със “Софийска вода” АД водните количества, които да се разпределят в личните им сметки. Управителят на етажната собственост трябва да декларира броя на обитателите пред “Софийска вода” АД.

 

Важно!

За да има справедливо разпределение на “общите нужди”, управителят трябва винаги да знае точния брой на обитателите в жилищата без водомери или с повредени водомери и, ако има промяна в броя им, да уведомява за това в края на всеки месец “Софийска вода” АД.

 

Блокът ни е задлъжнял – какво да правим?

3 300 блока в София имат само приходен водомер без индивидуални измервателни уреди. Това положение постепенно отпада, тъй като нормативната уредба, която регулира разпределението на консумацията на вода, изисква всички апартаменти – част от етажна собственост – да бъдат снабдени с индивидуални измервателни уреди.

Ако няма монтирани индивидуални водомери, клиентът на “Софийска вода” АД е етажната собственост. Управителят или друго упълномощено лице следва да подпише договора за предоставяне на услугите водоснабдяване, канализация и пречистване.

Общото събрание упълномощава лице, което да разпределя и събира сумите за консумирана питейна вода. Упълномощеният представител трябва да плаща в срок сметките на блока в касите на фирмата. Всеки обитател плаща собственото си потребление по одобрена схема от Общото събрание на упълномощения представител. Крайната отговорност за плащане на дължимите суми за вода според закона е на всеки отделен собственик.

Затова е много важно управителят и общото събрание да търсят отчетност от касиера, за да не се допуска забавяне или неплащане на задълженията към “Софийска вода”АД.

Най-добре би било да не съществува подобна “групова зависимост”, затова трябва да се предприемат действия по откриването на индивидуални партиди.

За целта е необходимо да са изпълнени предварително следните условия:

1. Издължени стари сметки (би могло да се уговори схема за разсрочено плащане, която трябва да е одобрена с протокол от Общото събрание);

2. Протокол от решение на Общото събрание за откриване на индивидуални партиди. В случаите, когато няма водомери във всички жилища и/или има повредени такива, в протокола трябва да се укаже какьв процент от разхода на общия водомер ще се разпределя в индивидуалните партиди. Ако процентът за разпределение не бъде посочен, “Софийска вода” АД го определя съобразно типа на консуматора и класа на точност на водомера;

3. Списък по апартаменти, заверен с подписите на управителя и касиера, който  съдържа следното:

3.1. Номерата на апартаментите и самостоятелните водоснабдени имоти, ако има такива (магазини, гаражи и др.);

3.2.За физически лица: трите имена на собственика, ЕГН и месторабота; За юридически лица: наименование на юридическото лице, номер на делото по съдебната регистрация, седалище и адрес на управление, данъчен номер, Булстат;

За наемателите/ползвателите на апартамент се попълва информация със същите реквизити.

3.3. Броя на живущите;

3.4. Номерата на водомерите за топла и студена вода;

3.5. Номерата на пломбите на холендрите за топла и студена вода;

3.6. Адрес за кореспонденция;

3.7. Телефон за контакти;

3.8. Подпис на собственика, съответно на съсобствениците, ползвателя(лите)/наемателя;

3.9. Съответните  формуляри за съсобствените апартаменти;

4. Копия от документите, удостоверяващи собствеността и договорите за наем за всеки имот.

 

Какви са условията и редът за пломбиране и поддържане на водомерите?

За да бъдат пломбирани индивидуалните (контролни) водомери, се подава молба в “Софийска вода” АД. Неин представител осъществява пломбирането срещу заплащане на такса. За да бъде извършено то, трябва да са спазени следните технически изисквания:

1. Да не са минали повече от 6 години от последната метрологична проверка на уреда;

2. Показанията да не надвишават повече от 1500 куб. м. В този случай и по т. 1  се изисква протокол от лицензирана метрологична лаборатория и при констатация “годен” може да се извърши пломбирането;

3. Циферблатът да не е замърсен;

4. Уредът да е монтиран на достъпно място;

5. Уредът да е без външни повреди;

6. Уредът да има цяла фабрична оловна пломба;

7. Да не е блокирал броячният механизъм;

8. Водомерът да е правилно монтиран (да не бъде обърнат или поставен под наклон, да обхваща всички водочерпещи прибори).

 

Внимание!

Приходните водомери се узаконяват за сметка на “Софийска вода” АД.

Индивидуалните водомери се узаконяват за сметка на собствениците.

 

Какво е сградно отклонение?

Сградно отклонение се нарича водопроводната тръба, която свързва главния (уличния) водопровод със сградната водопроводна инсталация. Обикновено то е оборудвано с тротоарен спирателен кран и главен водомер. Водомерът е разположен на границата между общинската и частната собственост (но на не повече от 5 м в частната собственост). През годините тези технически спецификации рядко са се вземали предвид и повечето главни приходни водомери са в сградата, на разстояние доста повече от 5 метра. Отговорността на “Софийска вода” АД е до общия приходен водомер.

 

Докъде е отговорността на “Софийска вода” АД?

“Софийска вода” АД носи отговорност за ремонта и поддръжката на цялата водопроводна мрежа до главния приходен водомер, както и на него самия.

Собствениците в етажната собственост сa отговорни за състоянието и поддръжката на вътрешната водопроводна инсталация след главния приходен водомер. Собствениците поддържат тръбите и водомерите си в добро състояние, като ги проверяват за течове. Водата, която преминава през главния водомер, се отчита и ако вътрешната инсталация е в лошо състояние (което за съжаление е често срещан случай), се заплащат “общи нужди” за повече от полезно използваната от етажната собственост вода.

 

Кой отговаря за поддържането на канализацията?

 “Софийска вода” АД отговаря за отвеждането на отпадните води в канализационната мрежа и извършва за своя сметка ремонта и поддръжката на приетата за експлоатация улична канализация и сградни канализационни отклонения, включително ревизионните шахти към тях. Канализационното отклонение свързва уличния канал или колектор с вътрешната канализационна инсталация в сградата, която се обслужва от дадено отклонение.

Всяко запушване на колектор, уличен канал, сградно канализационно отклонение или ревизионна шахта се отпушва за сметка на “Софийска вода” АД. Всяко запушване във вътрешната канализация се заплаща от етажната собственост. За удобство етажната собственост може да упълномощи управителя или друго лице в случай на вътрешно запушване да осигури веднага намесата на “Софийска вода” АД или на други частни фирми, предлагащи подобни услуги, като има готовност да им заплати за това.


Приложения

 

1. Закон за собствеността – глава IV: Етажна собственост

2. Правилник за управлението, реда и надзора на етажната собственост

3. Примерен правилник за вътрешния ред в етажната собственост

4. Покани за Общо събрание

5. Протокол от Общо събрание за избор на Управител/Председател на УС/Надзорен съвет

6. Протокол от Общо събрание за определяне на размера на месечната вноска за осветление, поддържане и почистване на общите части и др., допълнителната вноска за чистота, дължима от обитателите притежатели на кучета, и приемане на правилник за вътрешния ред в етажната собственост

7. Протокол от Общо събрание за определяне на размера сумата, дължима от собствениците за ремонт на общи части

8. Протокол от Общо събрание за вземане на решение за преустройство и промяна на предназначението на самостоятелно жилище/жилищно помещение в кабинет за здравни нужди/офис/ателие за творческа дейност

9. Протокол от Общо събрание за вземане на решение за преустройство с промяна на предназначението на самостоятелно жилище/жилищно помещение в магазин/помещение за други обслужващи дейности

10. Таблица на вноските

11. Указател на важни телефонни номера

 

 

Забележка:

Примерните образци на покани и протоколи са съобразени със Закона за собствеността, Правилника за управлението, реда и надзора на етажната собственост и Закона за устройство на територията, като е направено разграничение, отчитащо кой има право на глас в различните случаи при вземането на решения от Общото събрание на сгради с режим на етажна собственост:

ü        решения, които се вземат само от Общото събрание на собствениците в етажната собственост са посочени в примерните протоколи от приложения 5, 7, 8  и 9;

ü        решения, в които вземат участие освен Общото събрание на собствениците и обитателите на самостоятелно правно основание (наемателите и ползвателите), когато в сградите има такива, са посочени в приложение 6.


НАРЪЧНИК |  ЗАКОН |  ПРАВИЛНИК |  ВЪТРЕШЕН РЕД |  ПОКАНА |  ПРОТОКОЛИ |  ТАБЛИЦА ВНОСКИ